Станислав Данилов сравнил правовой статус апартаментов и квартир
Апартаменты дешевле квартир. Как правило, разница в цене составляет до 15–20%. Но что стоит за их низкой стоимостью? Мы решили подробно разобраться в этом вопросе и выяснить, чем квартиры принципиально отличаются от апартаментов и какой вариант (и в каком случае) лучше выбрать.
Стоимость покупки
В крупных городах (в основном в Москве и Санкт-Петербурге) апартаменты в одной и той же локации, что и квартиры, могут быть ниже по цене на 15–20%, по данным агентства недвижимости «Миэль». Так, например, можно купить апартаменты площадью 22,5 м2 в 10 минутах пешком от станции метро «Петровско-Разумовская» в Москве за 5,3 миллиона ₽, но в целом цена будет составлять порядка 6 миллионов. Но они будут без отделки.
Новостройку похожей площади (23,3 м2) в таком же расположении, тоже без отделки, возможно купить только за 6,4 миллиона ₽, хотя застройщик декларирует цены от 5,8 миллиона. Ну а «вторичку» — однушку площадью 26 м2 — на Дубнинской улице получится взять только за 7 миллионов ₽, при этом реальная цена уже начинается от 8 миллионов. Но это жильё будет уже с косметическим ремонтом — то есть заезжай и живи.
В других же регионах России разница между приобретением апартаментов и квартиры будет чуть ниже (по данным агентства недвижимости «Этажи»), чем в Москве и Петербурге — она составляет порядка 10–15%.
Условия по ипотеке
Условия по ипотеке для квартиры и для апартаментов сейчас примерно одинаковые, хотя для апартаментов (из-за разницы в статусе) действуют отдельные ипотечные программы. Апартаменты не имеют статуса «жилого помещения», это совершенно особый вид недвижимости.
По данным калькулятора Сравни.ру, ставки по ипотеке на квартиры в новостройках начинаются с 5,85% годовых (Промсвязьбанк, Ак Барс Банк) — благодаря программе льготной ипотеки с государственным субсидированием. Если покупать квартиру на вторичном рынке, то минимальная ставка составит 7,4% годовых («Вторичное жильё» от банка ВТБ).
Минимальная ставка по ипотеке на апартаменты в новостройке — 7,4% годовых («Недвижимость 7,4%» от СМП Банка). Кредит на апартаменты на вторичном рынке можно оформить под 7,75% годовых («Апартаменты. Доступные метры» от банка Россия).
Разница также может заключаться в требованиях к первоначальному взносу — обычно для ипотеки на апартаменты требуется внести больший процент от стоимости жилья. Например, 20% на апартаменты против 15% на обычные квартиры.
Ещё одно важное отличие, о котором стоит помнить: за апартаменты впоследствии нельзя получить налоговый вычет, как это возможно сделать при приобретении жилья. А это значительная сумма: 13% от стоимости жилья (не больше 260 тысяч ₽) и 13% от переплаты по кредиту (до 390 тысяч ₽).
Кроме того, для покупки апартаментов нельзя использовать материнский капитал.
Нюансы проживания
Отделка. Апартаменты (как, впрочем, и квартиры в новостройках) обычно продаются без отделки — так что это не вариант для решения остро стоящего квартирного вопроса. Вам понадобится дождаться сдачи дома и сделать ремонт. Для тех, кому нужно переехать как можно быстрее, есть смысл выбирать квартиры на вторичном рынке в состоянии «заезжай и живи».
Риски при строительстве. Ещё один важный момент — при покупке на стадии строительства риски значительно выше, поскольку при проблемах у застройщика дольщики апартаментов не защищены так, как дольщики жилых помещений.
Согласно действующему законодательству, апартаменты, как и жильё, можно купить по договору долевого участия (ДДУ), в том числе на них распространяется и норма об эскроу-счетах (151-ФЗ).
Но в случае банкротства застройщика покупатели жилых помещений (а также машиномест и нежилых помещений площадью до 7 квадратных метров) имеют право на получение своих объектов, если дом достроит другой застройщик, либо на денежную компенсацию, а приобретателям апартаментов полагается только возврат денег в порядке третьей очереди кредиторов.
Обязательно посмотрите планы по застройке близлежащих территорий, поскольку нередко апартаменты строятся в непосредственной близости к промышленным зонам.
Надо учитывать, что в апартаментах могут быть ниже потолки, чем в квартире, и хуже шумоизоляция, поскольку на них не распространяются существующие требования к жилым помещениям. А в соседях может оказаться кто угодно: от отеля с посуточной сдачей квартир до офиса и музыкальной студии — опять же, пожаловаться на такое соседство будет некуда.
Инфраструктура. Кроме того, в сравнении с обычными квартирами, апартаменты — это всё же не вариант для семейных людей, считает председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. Из-за своего юридического статуса дома, в которых продаются апартаменты, могут не иметь социальной инфраструктуры: детских садов и школ поблизости, привязки к поликлинике.
«Более того, мы часто встречаемся с ситуацией, когда квартиру приобретают “под школу”, чтобы дети могли посещать выбранное учебное заведение. А в случае с будущими первоклассниками — чтобы они могли попасть туда по основным спискам (то есть по регистрации)», — говорит Толстик. В апартаментах, в отличие от квартиры, оформить регистрацию (как по месту жительства — постоянную, так и по месту проживания — временную) нельзя.
Но в таком юридическом статусе апартаментов можно найти и плюсы. Дома с апартаментами могут быть построены на землях, не предусмотренных под жилую застройку, — и из-за этого быть интересны своей локацией, отмечает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Коммуналка и налоги. Коммунальные платежи в апартаментах выше, чем в квартирах. В некоторых из них и вовсе отсутствует управляющая компания — это создаёт проблемы при обслуживании жилья (уборка подъездов, вывоз мусора и так далее). Кроме того, придётся заключать прямые договоры с поставщиками ресурсов (воды, электричества). Не действует в апартаментах и закон о тишине, поэтому ремонт соседи здесь могут делать хоть круглые сутки — и на них нельзя будет пожаловаться в полицию.
Стоит помнить и о том, что налог на имущество за апартаменты будет выше, чем за жилое помещение — в зависимости от региона ставка составит от 0,5% до 2% кадастровой стоимости апартаментов, тогда как в случае с жильём придётся заплатить только 0,1%.
Ещё один важный момент — в отношении апартаментов не может быть применён так называемый «исполнительский иммунитет». То есть у собственника квартиры, которая является его единственным жильём, нельзя изъять её даже при больших долгах, а апартаменты — можно.
Продажа и сдача в аренду
Апартаменты могут быть интересны в качестве инвестиций: за счёт более низкой стоимости их выгоднее покупать для последующей сдачи в аренду. Кроме того, в последнее время появляется всё больше сервисных апартаментов — это практически аналог отелей, но не с номерами, а с отдельными студиями. По словам Сергея Зайцева, такие апартаменты можно передать в полное управление компании, которая будет их содержать и искать арендаторов для долгосрочной или посуточной аренды, — и получать пассивный доход, даже не появляясь в том городе, где они были приобретены.
При продаже апартаментов надо помнить о том, что целевая аудитория у них значительно уже, чем у квартир. Люди до сих пор относятся к ним с опаской. Но, конечно, сделка состоится, и довольно быстро, если поставить справедливую цену и в целом при продаже вести себя адекватно.
Мнение эксперта: квартира vs. Апартаменты
Станислав Данилов, партнер коллегии адвокатов Pen & Paper:
Действующее законодательство не благоприятствует владельцам апартаментов. Корень зла здесь в том, что апартаменты не считаются жилыми помещениями. Жилищный кодекс РФ и подзаконные акты приравнивают апартаменты к нежилым, вспомогательным помещениям, местам временного размещения граждан.
Сейчас много разговоров ведётся о принятии так называемого «закона об апартаментах», который окончательно определит юридический статус апартаментов и, возможно, приравняет их к жилью.
Но пока никакого законопроекта как такового ещё нет — есть лишь обрывочные инициативы и мысли со стороны власти относительно необходимости урегулирования этих объектов.
Что примечательно, из всех недостатков власть уделяет внимание лишь одному — невозможности зарегистрироваться в апартаментах. Таким образом, пока прямо озвучивают лишь одно изменение их статуса. Все остальные минусы не обсуждаются, и даже никаких попыток их изменить нет. Более того — есть информация, что правительство не планирует как-то снижать налоговое бремя на эти объекты недвижимости и предоставлять по ним какие-либо льготы.
Автор: Анна Смирнова